Aus​ ​dem​ ​Unterricht​ ​des​ ​​CAS​ ​Disruptive Technologies​​ ​zu “Real Estate und Disruption” am 18.11.2017 mit​ Martin Diem von pom+ Consulting berichtet Christian Schweizer.

Wie ein digitaler Stein auf den anderen passt – Disruption im Immobilienbereich.

Heute steht ein digital-disruptiver Blick auf die Immobilienbranche an: Was ist (schon) wie digital und wo ist die Disruption? Diese Fragen leiten durch den Nachmittag.

Analoger Startpunkt

Die Eckdaten 2014/2015 des ganzen Sektors:

  • 1/6 der Beschäftigten in der Schweiz arbeiten im Immobilienbereich,
  • mit 11-18% Anteil an der nationalen Wirtschaftsleistung (entspricht ca. 90 Mia Fr. jährlich).
  • 2,7 Bio Fr. verbaute Werte (Hochbau), welche jährlich rund 45 Mia Fr. an Bewirtschaftung auslösen.

Kein Klacks, volkswirtschaftlich.

Was die Branche antreibt?

Die Wertschöpfung nimmt ab, einerseits real und recht eindrücklich auch gegenüber anderen Branchen. Hinzu kommen die wirtschaftlichen und rechtlichen Eigengesetzlichkeiten, indem Immobilien wirklich immobil und dazu teuer verbaut sind und der Platz, auf denen sie stehen, sehr begrenzt sind.

Langfristig angelegt und (national) bodengebunden funktioniert dieser Markt – was für die Digitalisierung andere Ansatzpunkte hergibt als beispielsweise die Freizeit- oder Konsumgüterindustrie. Der gebauten Langfristigkeit stehen zunehmend schnellere Nutzungs- und Mieterwechsel und veränderte Bedürfnisse entgegen, die nach neuen Prozessen und Geschäftsmodellen verlangen.

Quelle: Modulunterlagen HWZ 2017,  Martin Diem, pom+

Zerlegt man die tiefe Wertschöpfung in Faktoren, werden Ansatzpunkte konkreter:

Schlechte Informationslage und suboptimale Entscheide bei Unterhalts- und Renovationsausgaben, unpassende Logistik und viele Kommunikationsstörungen und -verluste an allen Ecken und Enden der Subsektoren.

Kommt hinzu, dass das Immobilien-Ökosystem recht heterogen ist: Von der geldgetriebenen Investorin über anarchistische Mieter zu designverliebten Architekten und unterbezahlten Reparaturdienstlerinnen sind beträchtliche Koordinationsbemühungen nötig, um schliesslich tolle Kundenerlebnisse zu schaffen. Oder aus anderer Perspektive: Vernetzung als Ansatzpunkt zur Digitalisierung. Soweit die Ausgangslage.

Branchentransformation

Im weiteren Nachmittag führt uns Martin Diem dann durch den state of the art der Branchentransformation:

  • Aufbau von Building Information Modelling (BIM) als Basisvorgang. Vor dem realen Bau und Betrieb von Immobilien wird erst eine möglichst vollständig digitalisierte Realität als Modell geschaffen. Marmor, Stein und Eisen sind dann eher noch eine hard copy des BIM…
  • Verschiedene Teilbereiche des BIM erlauben heute Vorgehen in ganz anderen Dimensionen. Ein Beispiel: Eine Simulation der Pendlerströme am Bahnhof Bern BHF BE (vgl. Titelbild, durch Emch & Berger) kann minuten- und quadratmetergenau die nötigen Bewegungsräume an kritischen Stellen wie Buseinstiegen, Servicezugängen oder Notausgängen aufzeigen und verhindert teuerste nachträgliche Anpassungen.
  • Aufbau von immo-spezifischen Plattformen, um die gesamten Prozessketten im ganzen Immo-Ökosystem abwickeln zu können: Dies ist der aktuell grosse strategische Kampf.

Nach der Plattform-Disruption, welche die meisten Geschäftsmodelle und Kundenbeziehungen umkrempeln wird, folgt dann die IoT-Selbstvernetzung und Schadenselbstabwicklungen, z.B. von lecken Leitungen oder defekten Sonnenstoren über Blockchain mit dem Mieterkonto. Spannende Ein- und Ausblicke in unsere kommende Lebens- und Arbeitswelt.

Noch radikaler bliebe dann nur noch die rein neuronal-körperlose Verlegung von Angestellten oder Mieterinnen in den virtuellen Raum, zum Klange eingängiger Schlagermelodien – in die unreal estates.